Valor venal do imóvel: entenda o que é e o que considerar para calculá-lo

Quem trabalha ou estuda o mercado imobiliário sabe que existem inúmeros fatores e componentes que podem afetar a decisão de compra ou locação de um imóvel. Um dos motivos é porque muitos desses fatores vão influenciar a precificação do espaço. Por isso é importante conhecer o valor venal do imóvel que você está observando para entender quais as opções mais vantajosas para você no médio e longo prazo.

Além disso, também é essencial, no processo de procura por um imóvel para comprar ou alugar, se informar sobre esses componentes que influenciam na precificação desse mercado. O poder público estipula valores para a compra, venda e locação de alguns bens, como os imóveis. Nesse contexto, existe o valor venal, que representa uma estimativa de preço para a propriedade, sendo a partir dele, o cálculo dos impostos, como o IPTU, por exemplo. 

Você conhece esse termo? Falar sobre valor venal ainda não é tão comum no mercado, mas ele é uma ótima e importante base para tomar diversas decisões na sua busca pela casa ou pelo apartamento ideal. Aprender como calcular esse valor vai te ajudar a encontrar o imóvel com melhor custo-benefício, principalmente a médio e longo prazo. Quer saber mais sobre o assunto? Fique ligado aqui, a gente conta tudo sobre!

A Nova Época Imóveis preparou esse conteúdo cheio de informações para te ajudar a entender mais sobre o valor venal e o quais os fatores devemos considerar para calculá-lo. Em caso de dúvidas ou para mais informações, não deixe de entrar em contato com um dos nossos corretores!

O que é o valor venal do imóvel?

Como dissemos mais acima, o valor venal é um preço estabelecido pelo Poder Público para um imóvel que deve ser usado como base para outros cálculos, como de impostos envolvendo a propriedade, além da definição do preço de venda ou aluguel. É importante esclarecermos, ainda, que o valor venal e o valor de mercado do imóvel não são a mesma coisa! 

Isso porque enquanto o valor venal só considera algumas características do imóvel, sem considerar a demanda das pessoas por determinado imóvel ou a especulação imobiliária, o valor de mercado considera tudo isso. Ou seja, o valor venal é só deve ser usado como uma base para que a imobiliária ou o proprietário do imóvel à venda calculem o preço de venda com maior precisão, enquanto o valor de mercado estabelece o valor que o imóvel deve ter considerando todos os fatores.

Por isso, para quem vende ou aluga um imóvel, o valor venal é essencial para manter conforme o estipulado pelo mercado, aplicando variações conforme a especificidade do ambiente, a comissão imobiliária, entre outros fatores. Porém, é importante lembrarmos que o cálculo desse valor vai mudar de acordo com a cidade, pois os fatores espaciais e os tributos devem ser adaptados e eles podem mudar de uma cidade para outra.

Quais os fatores que influenciam esse valor?

Idade do imóvel

Um dos fatores envolvidos no cálculo do valor venal de um imóvel é o seu tempo de vida. Isso porque, assim como de qualquer outro bem durável, esse tempo é limitado. Gradualmente vai sendo mostrada necessidade de fazer reformas, mudar a estrutura ou até mesmo reconstruir a propriedade para que ela acompanhe o valor de outros imóveis da cidade onde se localiza. Com isso, quanto maior for a idade da propriedade, mais o preço tende a cair.

A idade do imóvel é calculada com base no tempo em que ele é habitado e, para cada ano, a partir do momento que o bem recebe o habite-se ou a partir da sua ocupação sem o habite-se, o imóvel perde uma fração do seu valor. Esse tempo é zerado quando o imóvel recebe alguma reconstrução. 

Área de edificação

Outro fator que deve ser considerado na hora de calcular o valor venal de um imóvel é o tamanho da propriedade. Imóveis com áreas maiores, tanto interna quanto externa, por exemplo, proporcionam mais espaço útil para os moradores, o que pode acrescentar no preço total a ser calculado. 

A área da edificação não é relativa apenas quanto ao valor do terreno. Outros imóveis, como apartamentos, também podem ter seu valor calculado com base na área total, incluindo aqueles que contam com mais de um piso. Nesse caso, a área útil do imóvel pode ser até maior do que o próprio terreno, por isso, casas com mais de um andar também tendem a ser mais valorizadas.

Posição do imóvel

Outro fator com grande peso no cálculo do valor venal do imóvel, e no seu valor de mercado, é a sua localização. Certos bairros e ruas são mais conhecidos e prestigiados, recebendo um valor geral maior que a média. Assim como alguns locais têm acesso mais fácil a bairros centrais, comércio, entretenimento, lazer, cultura e transporte público.

Todos esses fatores vão afetar o valor venal em maior ou menor grau e esse é um dos motivos para diferentes edifícios, de porte e qualidade similar, tenham preços diferentes, mesmo em localizações muito próximas. Além disso, é considerado o posicionamento do imóvel em si dentro da propriedade, se é de fácil acesso pela rua ou não, por exemplo. 

Valor unitário padrão

Cada cidade apresenta um valor-base para calcular o valor do imóvel, o que chamamos de “valor unitário padrão residencial”, geralmente estabelecido pela Planta de Valores do Município. Esse valor vai ser o número base usado para determinar o valor venal do imóvel. O valor pode ser alterado com o tempo, por isso, você precisa estar sempre atento às decisões do município em relação à precificação das propriedades. 

Além disso, essas alterações também influenciar no cálculo de outros valores que dependem do valor venal, outro motivo para sempre acompanhar essas mudanças. 

Tipo de residência 

Por último, mas não menos importante, são considerados outros fatores de alteração específica do imóvel, como expansões, reformas e até mesmo alterações na estrutura. É o que conhecemos como “fator de tipologia residencial” e, por conta dele, um imóvel envelhecido tem preço menor que um reformado, mas o reformado não necessariamente tem o mesmo valor que um novo ou seminovo. Tudo isso vai depender do contexto e do tipo de procedimento realizado.

Como é feito o cálculo do valor venal do imóvel?

Quando compreendemos os fatores citados acima, fazer o cálculo do valor venal de um imóvel não é tão difícil quanto parece. A fórmula para isso fica:

                 V = A x VR x I x P x TR

Os itens inclusos nessa lista são:

V – valor venal;
A – área de edificação em m²
VR – valor unitário padrão residencial em preço por m²;
I – fator idade, calculado em percentual relativo ao tempo de vida do imóvel;
P – fator posição, calculado em percentual;
TR – fator tipologia residencial, calculado em percentual.

Com todos esses fatores multiplicados, você chega ao valor venal da propriedade, que pode ser usado para calcular o IPTU, o preço de mercado, o aluguel e outros fatores.  

Conhecer e entender melhor o cálculo do valor venal do imóvel vai te ajudar a escolher a propriedade ideal, com a melhor relação custo-benefício para você. A Nova Época Imóveis espera ter ajudado a entender o que é esse valor e como calculá-lo! Para mais informações ou em caso de dúvidas consulte um dos nossos corretores e para mais conteúdos como esse não deixe de visitar nosso blog! 
 

Escrito por Mariana Carvalho